Demanda por precario

Tras todos estos años andando en un desahucio, tras una fecha de lanzamiento que se consigue anular (Buenas y malas noticias) y tras este continuo estar buscando información sobre mi caso, me encuentro que hablando con una nueva abogada, me habla de una tal "demanda por precario". Yo le digo que desconozco si la habido en mi caso porque mi abogado anterior no me dijo nada, pero que puede ser que por su no existencia anularan la fecha de lanzamiento. Me ha dicho que le mande toda la documentación que tenga y así lo he hecho. 

Me comenta que no puede haber fecha de lanzamiento si previamente no ha habido una demanda por precario y yo me quedo un poco como en suspense, porque desconozco que haya habido dicha demanda, es más, mi pensar es que no la habido y entonces no entiendo y me pregunto, por qué me llegó una fecha de lanzamiento (Ya ha llegado).

Ahora toca buscar información sobre esta señorita llamada demanda por precario, e igual empiezo a colocar piezas de este puzle jurídico que desconozco y en el que me pierdo por falta de información.

Primero vamos a ver qué es una demanda por precario.

La demanda por precario es un procedimiento judicial sumario (más rápido que un juicio ordinario) que el propietario, usufructuario o cualquier persona con derecho a poseer una finca (ya sea rústica o urbana) puede interponer para recuperar la posesión de dicho inmueble que está siendo ocupado por otra persona sin título legal para ello, es decir, sin contrato de arrendamiento, usufructo, etc., o cuando el título que tenían ha finalizado o es ineficaz.

Los requisitos para que pueda prosperar la acción de desahucio por precario se centran, según la doctrina, en la legitimación activa, la legitimación pasiva e identificación de la finca.

Requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario- Mundo jurídico

Tengo claro que yo estoy en mi no casa en situación de precario, es decir, que no cabe duda de que yo no soy una okupa, soy una precarista. Vivo en una casa que ya no es mía sin ningún contrato, me la quitaron judicialmente en el 2016 por impago de una hipoteca que no estaba a mi nombre, pero sí mi casa como garantía de pago. Sigo en ella porque hasta el año pasado no he tenido una fecha de lanzamiento y conseguí paralizarla porque la empresa que la tenía tuvo su tiempo para reclamarla y no lo hizo. Me mantengo en ella pese a haber sido vendida a otra empresa en diciembre del 2024 y estoy a la espera de que me venga o bien una fecha de lanzamiento como el año pasado o una demanda por precario. Muchas veces he pensado y se me ha escapado decir que vivo en mi no casa, pero si mi hogar.

Venga, seguimos investigando y le pongo a la IA: 

El caso de una persona que le han quitado la propiedad por el impago del crédito hipotecario y la casa ha sido vendida a una empresa en el mes de noviembre sabiendo que había una persona viviendo en ella porque nunca tuvo una demanda por precario ¿Qué puede hacer la persona que ocupa la casa si está en vulnerabilidad económica y sin solución habitacional, si un día le llega una demanda por precario?

Me responde: 

La situación que describes es delicada y requiere atención legal inmediata. El hecho de que la vivienda haya sido vendida sin una demanda por precario previa no regulariza la situación de ocupación, pero sí abre ciertas vías de actuación para la persona que reside en ella, especialmente si se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional.

¿Qué puede hacer la persona que ocupa la casa si le llega una demanda por precario?

Al recibir una demanda por precario, es crucial actuar con rapidez y buscar asesoramiento legal de inmediato. Un abogado especializado en desahucios y vulnerabilidad podrá evaluar la situación específica y ofrecer la mejor estrategia de defensa. Algunas de las acciones que se pueden llevar a cabo son:

1. Alegar la situación de vulnerabilidad: La Ley de Vivienda y otras normativas han reforzado la protección de las personas en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional en casos de desahucio. Al contestar la demanda, se debe informar al juzgado de esta situación, aportando toda la documentación que lo acredite (informes de servicios sociales, certificado de empadronamiento, ingresos, etc.).

2. Solicitar la suspensión del desahucio: En casos de vulnerabilidad acreditada, se puede solicitar al juez la suspensión del procedimiento de desahucio. La duración de esta suspensión puede variar según la legislación y la situación específica. Es importante destacar que, si el demandante es considerado un "gran tenedor" (propietario de más de 10 viviendas), la ley establece plazos de suspensión más amplios y la obligación de ofrecer alternativas habitacionales.

3. Oponerse a la demanda por precario: Aunque no haya un contrato formal, se pueden alegar ciertas circunstancias que desvirtúen la figura del precario. Por ejemplo, si existió algún tipo de acuerdo o tolerancia prolongada por parte del anterior propietario que pudiera interpretarse como una cesión de uso con cierta estabilidad. Sin embargo, en el caso de una venta tras una ejecución hipotecaria, esta vía suele ser más compleja.

4. Buscar la intermediación de los servicios sociales: Es fundamental contactar con los servicios sociales de tu ayuntamiento en Bilbao. Ellos pueden evaluar la situación de vulnerabilidad, ofrecer apoyo social, buscar posibles soluciones habitacionales (alojamiento temporal, ayudas al alquiler social, etc.) y mediar con la empresa propietaria.

5. Acudir a organizaciones de ayuda a desahuciados: En Bilbao y en el País Vasco existen diversas organizaciones y plataformas ciudadanas que ofrecen asesoramiento legal gratuito y apoyo a personas en riesgo de desahucio. Buscar su ayuda puede ser muy valioso.

6. Negociar con la empresa propietaria: Aunque parezca difícil, intentar una negociación con la empresa que compró la vivienda puede ser una opción. Se podría intentar llegar a un acuerdo para un alquiler social o un plazo para encontrar una alternativa habitacional. La presión social y mediática en casos de vulnerabilidad puede influir en la postura de la empresa.

Consideraciones importantes:

• La falta de demanda previa por precario no invalida la venta de la propiedad. La empresa adquirió la vivienda en el estado en que se encontraba, con la obligación de iniciar el procedimiento legal correspondiente para recuperar la posesión.
• La vulnerabilidad económica y la falta de alternativa habitacional son factores clave que los juzgados deben tener en cuenta. La legislación busca proteger a estas personas, aunque el resultado final dependerá de la valoración judicial y las pruebas presentadas.
• Es crucial no ignorar la demanda. No contestarla puede llevar a una sentencia desfavorable y a un lanzamiento sin más opciones de defensa.

En resumen, ante la recepción de una demanda por precario, la persona en esta situación debe buscar asesoramiento legal urgente, informar al juzgado de su vulnerabilidad, contactar con los servicios sociales y organizaciones de apoyo, y explorar todas las vías legales para defender su derecho a una vivienda y solicitar la suspensión del desahucio mientras se busca una solución habitacional. La situación es compleja, pero existen mecanismos legales para proteger a las personas en riesgo de exclusión social.

Vamos por partes con lo que me ha generado curiosidad. Lo primero ha sido:

Solicitar la suspensión del desahucio: ...si el demandante es considerado un "gran tenedor" (propietario de más de 10 viviendas), la ley establece plazos de suspensión más amplios y la obligación de ofrecer alternativas habitacionales.

La información sobre la suspensión del desahucio por vulnerabilidad y las obligaciones de los "grandes tenedores" es crucial en tu situación. Aquí te detallo más información al respecto:

Solicitar la Suspensión del Desahucio por Vulnerabilidad:

• Base Legal: En España, existen mecanismos legales para solicitar la suspensión de un desahucio en casos de vulnerabilidad acreditada. Estos mecanismos se han ido prorrogando y modificando en los últimos años, especialmente a raíz de la crisis económica y la pandemia. Actualmente, la suspensión de desahucios para personas vulnerables se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2025 (Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero).
• Acreditación de Vulnerabilidad: Para solicitar la suspensión, debes acreditar ante el juzgado una situación de vulnerabilidad económica y/o social. Esto generalmente implica la presentación de informes de los servicios sociales municipales o autonómicos que evalúen tu situación y la de tu unidad familiar. Los criterios de vulnerabilidad suelen incluir:
  • Situación de desempleo.
  • Ingresos insuficientes (por debajo de ciertos umbrales).
  • Presencia de menores de edad, personas mayores dependientes o personas con discapacidad en la unidad familiar.
  • Ser víctima de violencia de género.
  • Otras circunstancias de exclusión social.
• Procedimiento: Debes solicitar la suspensión del desahucio a través de tu abogado (si tienes uno de oficio o particular) presentando un incidente de suspensión ante el juzgado que está tramitando el procedimiento de desahucio. Es fundamental hacerlo lo antes posible una vez que se notifica la demanda de desahucio o la fecha de lanzamiento.
• Plazos de Suspensión: Los plazos de suspensión pueden variar significativamente:
  • Arrendatarios vulnerables (Ley de Arrendamientos Urbanos): La Ley establece plazos de suspensión para inquilinos vulnerables en casos de desahucio por impago del alquiler. Estos plazos han sido ampliados temporalmente por la legislación de emergencia social. Actualmente, la suspensión puede extenderse hasta el 31 de diciembre de 2025. Inicialmente, los plazos eran de hasta 3 meses si el demandante no era un gran tenedor, y hasta 5-7 meses si lo era. Sin embargo, con las prórrogas, estos plazos se han extendido de facto hasta la fecha mencionada.
  • Ejecuciones Hipotecarias sobre Vivienda Habitual de Colectivos Vulnerables: Para casos de desahucio derivados de ejecuciones hipotecarias sobre la vivienda habitual de colectivos especialmente vulnerables, la suspensión también se ha prorrogado hasta el 15 de mayo de 2028 (Real Decreto-ley 1/2024). Los colectivos vulnerables en estos casos están definidos por la Ley 1/2013.
  • Ocupantes sin título y precarios en situación de vulnerabilidad: También se contempla la suspensión de desahucios en estos casos, prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2025.
• "Gran Tenedor" y Plazos Amplios: Si el demandante en el procedimiento de desahucio es considerado un "gran tenedor" (propietario de más de 10 viviendas urbanas, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial), la ley establece obligaciones adicionales y plazos de suspensión potencialmente más amplios. La finalidad es dar más tiempo a las administraciones para ofrecer una solución habitacional a las personas vulnerables.

Obligación de Ofrecer una Alternativa Habitacional por el Gran Tenedor:

• Marco Legal: La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) y otras normativas autonómicas han reforzado la obligación de los grandes tenedores de ofrecer una alternativa habitacional antes de proceder al desahucio de personas en situación de vulnerabilidad.
• ¿Qué se entiende por alternativa habitacional? Una alternativa habitacional puede incluir:
  • Alquiler social: Ofrecer a la persona o familia vulnerable un contrato de alquiler a un precio asequible, acorde a sus ingresos, en una vivienda de su propiedad o gestionada por la administración pública.
  • Reubicación: Facilitar el acceso a otra vivienda adecuada a sus necesidades, ya sea de titularidad pública o privada, a través de programas de realojamiento.
  • Ayudas económicas: Proporcionar ayudas económicas directas para el acceso a una vivienda en el mercado libre, aunque esto no siempre se considera una alternativa habitacional completa.
• Requisitos y Procedimiento: La obligación del gran tenedor de ofrecer una alternativa habitacional suele activarse cuando se acredita la situación de vulnerabilidad por los servicios sociales y se ha iniciado un procedimiento de desahucio. En algunos casos, la ley exige que el gran tenedor acredite haber ofrecido esta alternativa antes de que la demanda de desahucio sea admitida a trámite.
• Consecuencias del Incumplimiento: Si un gran tenedor no cumple con la obligación de ofrecer una alternativa habitacional en los casos previstos por la ley, la demanda de desahucio podría ser inadmitida o el procedimiento podría ser suspendido hasta que se cumpla con este requisito.

En tu caso específico:

Dado que mencionas tu situación de vulnerabilidad y el hecho de que la vivienda fue adjudicada a una empresa (que podría ser considerada un gran tenedor si posee más de 10 viviendas), es crucial que:

1. Solicites la suspensión del desahucio ante el juzgado, aportando todos los informes de vulnerabilidad que tengas o que puedas solicitar a los servicios sociales de Bilbao.
2. Verifiques si el demandante actual (la nueva empresa propietaria) cumple la definición de "gran tenedor" según la legislación vigente. Si es así, puedes alegar la obligación que tienen de ofrecerte una alternativa habitacional antes de poder proceder con el lanzamiento.

Es fundamental que cuentes con asesoramiento legal urgente para analizar tu situación detalladamente, presentar la solicitud de suspensión y hacer valer tus derechos en relación con la figura del gran tenedor y la obligación de ofrecer una alternativa habitacional. Los servicios sociales de tu ayuntamiento también pueden orientarte sobre los recursos disponibles.

Voy a ver qué me dice sobre qué hacer una persona que vive en una casa cuando le llega una demanda por precario, en el punto: Acudir a organizaciones de ayuda a desahuciados: En Bilbao y en el País Vasco existen diversas organizaciones y plataformas ciudadanas que ofrecen asesoramiento legal gratuito y apoyo a personas en riesgo de desahucio. Buscar su ayuda puede ser muy valioso. 

Aquí me deriva a varias de las plataformas de las que supe en su día y por lo que hice la entrada "Una merienda", con todo el respeto del mundo a todas las asociaciones, plataformas, organizaciones, etc., porque en aquel momento metí a todas en el mismo "saco de las desavenencias", por lo que voy a volver a investigar quién es quién, qué hace y cómo lo hace. 

Por otro lado, la IA me confirma que en casos de vulnerabilidad, está ese aplazamiento de los desahucios hasta el 2028: 

Ejecuciones Hipotecarias sobre Vivienda Habitual de Colectivos Vulnerables: Para casos de desahucio derivados de ejecuciones hipotecarias sobre la vivienda habitual de colectivos especialmente vulnerables, la suspensión también se ha prorrogado hasta el 15 de mayo de 2028 (Real Decreto-ley 1/2024). Los colectivos vulnerables en estos casos están definidos por la Ley 1/2013.

Algo que también es interesante y que no quiero que se me olvide es que si la empresa que tiene mi casa es una gran tenedora, tiene obligación de darme una solución habitacional antes de mandarme con mis cajas de cosas a la calle:

Marco Legal: La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) y otras normativas autonómicas han reforzado la obligación de los grandes tenedores de ofrecer una alternativa habitacional antes de proceder al desahucio de personas en situación de vulnerabilidad.

Bueno, tengo la sensación de que no puede ser todo tan rápido como me amenazaban los de la Gestoría Diagonal de Madrid, que son los que están gestionando mi casa a la empresa propietaria LENICATA SERVICIOS Y GESTIONES S.L., y la han puesto en venta en las plataformas digitales inmobiliarias (¡Vuelta la burra al trigo!).

Siguiendo con las preguntas a la IA (que tendré que confirmar la información), pregunto: 

En qué términos me puede llegar una demanda por precario si la empresa que compró mi vivienda en diciembre (Lenicata Servicios y Gestiones S.L.), la compró sabiendo que el año pasado hubo una fecha de lanzamiento anulada y que estoy en vulnerabilidad económica admitida por el juez que paralizó dicha fecha de lanzamiento en mayo del 2024.

Si LENICATA SERVICIOS Y GESTIONES, S.L. decide interponer una demanda por precario para recuperar la posesión de tu vivienda, la demanda te llegará en términos legales estándar para este tipo de procedimiento. Sin embargo, el hecho de que la empresa comprara la vivienda con conocimiento de tu situación de vulnerabilidad admitida judicialmente en un procedimiento anterior podría tener implicaciones importantes en el desarrollo del nuevo juicio.

Términos en los que te puede llegar la demanda por precario:

La demanda por precario, una vez presentada en el Juzgado de Primera Instancia de Bilbao, te llegará mediante una notificación judicial. Esta notificación incluirá:

• Copia íntegra de la demanda presentada por LENICATA SERVICIOS Y GESTIONES, S.L., firmada por su abogado y procurador.
• Decreto de admisión a trámite de la demanda por parte del juzgado.
• Plazo para contestar la demanda: Generalmente, tendrás un plazo de diez días hábiles desde la recepción de la notificación para presentar tu contestación por escrito, también a través de un abogado y procurador (si no tienes recursos, puedes solicitar un abogado de oficio).
• Advertencia sobre las consecuencias de no contestar: Si no contestas en el plazo, podrías ser declarado en rebeldía procesal, y el juicio podría seguir su curso sin tu participación.
• Posible citación para una vista (juicio verbal): En el decreto de admisión, el juzgado podría ya señalar fecha para una vista si lo considera necesario, o bien reservarse esta decisión tras la presentación de la contestación.

Relevancia de tu situación de vulnerabilidad admitida previamente:

El hecho de que un juez ya haya admitido tu situación de vulnerabilidad económica en mayo de 2024 es un elemento muy importante que tu abogado deberá hacer valer en tu contestación a la nueva demanda por precario.

• Conocimiento del demandante: El hecho de que LENICATA SERVICIOS Y GESTIONES, S.L. comprara la vivienda conociendo esta circunstancia podría influir en la valoración de su buena fe y en la aplicación de la legislación sobre protección de personas vulnerables.
• Acreditación de vulnerabilidad: Aunque ya tengas una admisión judicial previa, es crucial adjuntar a tu contestación la documentación que acredite tu situación actual de vulnerabilidad, incluyendo el auto del juez de mayo de 2024 y cualquier otra documentación actualizada de los servicios sociales que respalde tu situación económica y social actual.
• Suspensión del lanzamiento: Basándote en tu situación de vulnerabilidad acreditada y si LENICATA SERVICIOS Y GESTIONES, S.L. cumple la definición de "gran tenedor" (propietario de más de 10 viviendas), tu abogado podrá solicitar nuevamente la suspensión del lanzamiento en el marco de este nuevo procedimiento. Los plazos de suspensión para grandes tenedores suelen ser más amplios para permitir la búsqueda de alternativas habitacionales por parte de las administraciones públicas.
• Obligación del gran tenedor de ofrecer alternativa habitacional: Si se confirma que LENICATA SERVICIOS Y GESTIONES, S.L. es un gran tenedor, tu abogado podrá alegar la obligación legal que tienen de ofrecerte una alternativa habitacional antes de poder proceder con el desahucio, según la legislación vigente.

En resumen, la demanda por precario te llegará en los términos legales habituales para este tipo de procedimiento. Sin embargo, tu situación de vulnerabilidad ya admitida judicialmente es un factor clave que tu abogado deberá utilizar como argumento de defensa para solicitar la suspensión del lanzamiento y, si aplica, exigir a la empresa demandante que cumpla con su obligación de ofrecer una alternativa habitacional. Es fundamental que contactes con un abogado lo antes posible para que te asesore y te represente en este nuevo procedimiento.

Leyendo diferentes artículos sobre la demanda por precario, puedo enlazar con lo que en su día le dijeron a la empresa anterior, propietaria de mi no casa desde el 2026, cuando por sentencia judicial anularon la fecha de lanzamiento: resumiendo, recurran ustedes a un juicio verbal.

Juicio por precario: en qué consiste y cómo llevarlo a cabo.

Bueno, parece que tengo margen de maniobra cuando me llegue la demanda por precario, porque he leído que se habla de unos márgenes de tiempo de unos 4 o 6 meses (puedo hacer algo por mi situación de vulnerabilidad si la empresa demandante es una gran tenedora), no obstante, sigo también con la otra línea de intervención que es una vivienda de alquiler social por parte de Viviendas Municipales de Bilbao, que la tengo en el punto de esperar la contestación del Ararteko a mi segunda petición de ayuda (Cuestiones con el Ararteko II). A su vez, esta noche se me ha ocurrido que tengo que mirar a ver si puedo mandar por alguna vía al alcalde de Bilbao mi caso, así como al lehendakari (estas líneas no la tengo aún abiertas, pero las abriré).